확정일자

어떤 문서가 완전한 법적 효력을 가지며 불변임을 확인 받은 날짜다.

특히 확정일자가 중요한 때는 임대차 계약을 맺을 때로, 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 임차인의 대항력이 생기기 때문이다. 임대보증금 우선변제권, 임차권등기명령을 비롯해서 임차인이 법적으로 보호 받을 수 있는 각종 권리는 전세권 등기를 하거나 확정일자를 받아야만 효력이 생긴다. 동 주민센터(동사무소)에 전입신고를 할 때 임대차계약서를 들고 가면 계약서 뒤에 도장을 찍어주는데 이게 확정일자의 입증이 된다.

이사 때 아무리 바쁘더라도 잠깐 시간 내서 꼭 받아 두자. 전입신고와 확정일자로 생기는 대항력은 그 다음날부터 발생하므로 아직 이사를 안 갔는데도 일단 확정일자부터 받는 게 좋다는 얘기들도 있지만 대항력은 실제 거주하지 않으면 발생하지 않으므로 너무 서두를 것 없이 이사 간 날 받으면 된다. 반대로 말하면 이사 간 날에는 바쁘더라도 관할 주민센터에 가서 전입신고도 하고 확정일자를 받아 두자. 전입신고는 정부24 웹사이트를 통해 온라인으로 할 수 있고, 인터넷 등기소를 통해서 온라인으로 확정일자를 받을 수도 있다. 자세한 안내는 여기를 참조하자. 온라인으로 할 때에는 반드시 주민센터 업무시간인 오후 6시에 해야 한다. 그 시간을 넘겨서 온라인으로 신고하면 다음날 신고한 것으로 간주해서 그 다음날, 즉 신고한 날로부터 다다음날 대항력이 생긴다.

만약 이사를 가지 않더라도 보증금을 올렸거나 하는 식으로 변경사항이 발생해서 재개약을 했다면 확정일자를 다시 받아야 한다. 그렇지 않으면 변경된 부분은 임대보증금 우선변제권과 같은 보호를 받지 못한다. 반면 계약기간이 끝났을 때 계약 종료를 하지 않아서 임대차계약이 자동연장된 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요는 없다.

특히 대항력이 중요하게 작용하는 경우는 다세대주택이나 원룸 건물 등, 건물의 주인은 한 명이고 그 안에 여러 명이 임차로 살고 있는 경우다. 만약 건물 전체가 경매로 넘어가게 되고 낙찰이 되었다면 이 낙찰금을 배당하게 된다. 이 때 먼저 걸려 있던 은행 대출금 등을 털고 나서 나머지 금액으로 임차인들이 보증금을 받게 되는데, 그 순서는 대항력이 발생한 날짜를 따라간다. 즉 먼저 전입신고와 확정일자를 받았거나 전세권 등기를 한 사람이 순위가 앞으로 온다. 다른 사람들보다 일찍 계약을 체결하고 이사를 왔다고 해도 대항력 발생에 필요한 절차를 밟지 않았다면 순위가 뒤로 밀린다. 이걸 몰라서 심지어 그 건물에서 가장 오래 산 임차인이 보증금을 날리는 일도 있다. 개인이 전세권 등기를 하는 경우는 많지 않고 확정일자만으로도 대항력이 생기니 이사를 했다면 아무리 바쁘고 피곤해도 반드시 전입신고+확정일자를 받도록 하자. 일반 아파트나 오피스텔처럼 각 호수별로 소유권이 있는 경우에도 이사를 왔으면 확정일자는 꼭 받아두어야 한다. 살고 있는 곳이 경매로 넘어갔을 때 낙찰금으로 세금, 대출, 그밖에 여러 가지 청산해야 하는 갖가지 돈을 터는 순위가 정해져 있는데, 확정일자를 받아 놓지 않았으면 원래 순위에서 뒤로 밀려버릴 수가 있다.

대항력이 확정일자와 전입신고 다음날 생기는 점을 악용해서 계약할 때에는 깨끗한 등기부 등본을 보여주고 그 다음에 대출을 왕창 끌어다 쓰는 사례도 있다. 이에 관해서는 대항력 항목 참조.